Negyedéves irodapiaci jelentés 2010 Q4

Az irodapiac mérete

2010 IV. negyedévében a RERA összesen 2,34 millió négyzetméternyi modern bériroda-területet vizsgált. Az állomány csekély mértékű bővülése következményeként a technikailag „A” és „B” kategóriás bérirodaházak aránya elhanyagolható mértékben változott. Az irodaépületek 71,4%-a továbbra is technikailag „A” besorolásúnak tekinthető, melynek több mint 24%-a a legnépszerűbb lokációban, a Váci úti irodafolyosón található. A második legkedveltebb környék a Nagykörút által határolt Belváros (CBD), itt az elmúlt 10 évben az „A” kategóriás irodaállomány 17%-a épült meg.

Új átadások

Az átadott irodaterületek 2006 óta a legalacsonyabb értéket érték el 2010 IV. negyedévében, csupán 6 280 m² új irodaterület került a piacra. Ezzel együtt 2010-ben összesen több mint 145 ezer négyzetméterrel bővült a modern bériroda-állomány, ami a 2009-es évhez képest 36%-os visszaesést jelent (227 689 m2).

Az utolsó negyedévben (az engedélyeztetési eljárás elhúzódása miatt) került átadásra a Downtown IX, míg a Duna Bellview, a Nestlé Hungária egykori székháza, műszaki felújításnak köszönhetően a bel-budai alpiacot bővíti.

Kihasználatlanság

Az átlagos kihasználatlansági ráta a negyedik negyedévben a RERA legfrissebb mérései alapján 25,7%-re mérséklődött, mely több mint 1 százalékponttal alacsonyabb, mint a harmadik negyedévben mért érték.

A legalacsonyabb kihasználatlanságot újra a Váci úti irodafolyosón mértük: 20%-os értékkel maga mögé szorítva a korábbi első helyezett észak-budai alpiacot (23,2%). A legmagasabb értéket pedig továbbra is az agglomeráció adja (41,2%).

A folyamatosan növekedő piaci aktivitás és az új átadások visszaesésének eredményeként a Váci úti irodafolyosó mellett a belvárosi (CBD), az észak-pesti, a dél-budai és a dél-pesti régióban is javulás mutatkozott.

Bérlői aktivitás

Az utolsó negyedév szerződéskötések tekintetében a 2010-es év legmagasabb értékét érte el, több mint 111 ezer m²-t. Ez az egész évben mért bérleti tranzakciók 39,6%-át teszi ki. Az érték jól mutatja, hogy komoly bérlői élénkülés tapasztalható a piacon, amely a válság okozta tartósan alacsony bérleti díjak mellett, a szerződéskötések lejárásának is köszönhető.

A legnagyobb bérlői aktivitás a dél-budai alpiacon figyelhető meg, a szerződések 27,1%-a itt került megkötésre. A Váci úti irodafolyosón is meg-növekedett az új tranzakciók és a szerződés-hosszabbítások száma, a teljes érték mintegy 23,3%-kal emelkedett az előző negyedévhez képest (6 289 m²).

Az új szerződéskötések a IV. negyedévben elérték az összes tranzakció 50%-át, melynek közel 88%-a technikailag „A” kategóriás irodaházakhoz kötődik. Továbbra is számos cég döntött a maradás mellett, és hosszabbította meg meglévő szerződését vagy pedig újratárgyalta és még bővítette is bérelt területét. A bérlői aktivitást jól mutatja, hogy ebben a negyedévben megszületett a 2010-es év legnagyobb előszerződése is: az HBO közép-kelet-európai regionális központja a várhatóan második negyedévre elkészülő Officium irodaházat választotta (4 517 m2).

Az új bérleti tranzakciók közül a legnagyobb területre a TATA Consultancy Services költözik, 4 400 m2-t bérel majd az Office Garden II-ben.

A negyedik negyedévben egy szerződés-hosszabbítással egybekötött bővülés volt a legnagyobb bérleti tranzakció, amelyet az Ericsson Magyarország kötött a dél-budai Science Parkban.

Nettó piaci felszívás

A nettó piaci felszívás a harmadik negyedévhez képest szinte a duplájára nőtt, közel 67 ezer négyzetmétert ért el, amely a teljes bérlői aktivitás 59,9%-a. Az utolsó negyedév legeredményesebb dél-budai régiójában elérte a 48,6%-ot, míg a Váci úti irodafolyosón ez az érték 62,2%.

2010 egészét tekintve a teljes nettó piaci felszívás értéke elérte a több mint 165 ezer m²-t, amely az éves tranzakciók 58,7%-a. A IV. negyedévben a gazdasági válság kitörése óta először használta fel a piac az átadott új irodaházak méretének (145 339 m2) megfelelő irodaterületet, sőt annál még 20 000 m2-rel több területre kötöttek bérleti szerződést.